10:00 - 20.12.2022
Kurzemnieka rakstu sērijas Izpēti, izgaismo, risini! uzmanības centrā atkal mājokļu jautājums –
kāpēc Kuldīgā netiek izvērsta māju celtniecība, ja pēc tām ir pieprasījums, ņemot vērā dzīvokļu trūkumu.
____________________________________________
Ja netiek pie laba dzīvokļa, ceļ namu
Kamēr mājokļu problēma tiek mazināta gaužām lēni, pašvaldību dzīvojamais fonds noveco un sarūk, jaunas daudzstāvu mājas nav uzceltas, jaunajiem speciālistiem īres dzīvokļu trūkst, nopirkt grūti, turklāt daudzos stāvoklis saglabājies vēl no padomju laikiem.
Bet tikmēr parādījusies tendence, ka cilvēki savu veco māju pārbūvē vai paši ceļ jaunu. Mazpilsētās apbūves platība vēl ir un zeme nav tik dārga kā Pierīgā, tāpēc ilgtermiņā šāds darījums var būt izdevīgs.
Var strādāt attālināti
„Kuldīga ir ļoti skaista pilsēta, un šeit gribētu dzīvot daudzi – gan tie, kas vēlas dzimtajā pusē atgriezties pēc studijām vai no ārzemēm, gan jaunas ģimenes, kas vēlas tikt prom no lielpilsētas, bet nav jau, kur dzīvot,” teic Turlavas saimniecības Jokas īpašnieks, uzņēmējs Jānis Uzulēns.
„Mūspusē ir vajadzīgi speciālisti dažādās nozarēs, un izglītoti cilvēki arī šeit var atrast diezgan labi apmaksātu darbu. Turklāt pandēmijas gadi parādīja attālināta darba iespējas. Ir jomas, kurās speciālisti ārvalstu uzņēmumos var strādāt arī mājās. Pētījumi liecina, ka pasaulē ap 30% strādājošo pārgājuši uz neklātienes darbu. Līdz ar to dzīvesvietai nav jābūt tuvu darbavietai, un tā var ietaupīt transporta izmaksas un ceļā pavadīto laiku. Tātad ir vēlme Kuldīgā atgriezties vai uz to pārcelties, bet nav, kur. Šī problēma pastāvējusi jau agrāk, īpaši saasinājās pirms gadiem pieciem septiņiem, taču īstas virzības nav.”
Padomju blokmāja nepatīk
„Pirms gadiem pieciem prasības bija citas, un prasības pret dzīves telpas kvalitāti ir augušas,” novērojis J.Uzulēns. „Diez vai tagad cilvēks, kuram ir ienākumi virs vidējās algas, vēlēsies dzīvokli padomjlaika blokmājā. Tas var būt īslaicīgs risinājums.” Tāpēc viņš rosina koncentrēties nevis uz dzīvokļiem, bet uz privātmāju būvniecību.
Ir novērots, ka jauni cilvēki arvien vairāk izvēlas savu māju, aug pieprasījums gan pēc apbūvēta, gan neapbūvēta zemesgabala. Taču process nenorit ātri – no lēmuma līdz gatavai mājai paiet vismaz divi gadi. Pašvaldības līdzdalība varētu šādu nekustamā īpašuma attīstību atvieglot, līdz ar to mājokļu problēmu mazinot.
Uzlabos arī demogrāfisko situāciju
„Jābūt diezgan lielai apņēmībai, lai cilvēks individuāli izietu visus procesus, sākot ar zemes iegādi. Daudz vieglāk, ja ir jau sistēma, kurā atliek tikai iekļauties. Padomju gados ātri vien pēc viena projekta tika sabūvētas tā sauktās Līvānu tipa mājas, kas atšķīrās galvenokārt pēc platības un iekārtojuma: ar pagrabu, garāžu un balkonu vai bez tiem.
Pēc Kuldīgas novada teritorijas plānojuma pilsētā privātai apbūvei paredzēta liela platība. Nedomāju, ka pēkšņi uzradīsies kāds investors, kas strauji apbūvēs desmit un vairāk hektāru. Lielo platību var sadalīt nelielos gabalos – pilsētā parasti 1000–1200 m2 atkarībā no vietas – un piedāvāt mājokļa meklētājiem. Zeme gan jāizpērk pašiem – tam atbalsts vai aizdevums netiek dots. Taču pašvaldība var noteikt atlaidi kādai mērķauditorijai, piemēram, daudzbērnu ģimenēm. Tā varētu uzlabot arī demogrāfisko situāciju. Pašvaldības līdzdalība varētu būt infrastruktūras un inženierkomunikāciju būvniecība, kā arī tipveida projekts, ko uzdāvina vai pārdod par dažiem eiro. Tad nevarētu pārmest, ka tā ar nekustamo īpašumu attīstību nodarbojas kā ar komerciju. Tipveida projekts vēl nenozīmē to, ka visiem būs jādzīvo vienādās mājās. Būvniecība atļauj variēt ar krāsām un citām niansēm, kas katru māju padara citādu. Šādu sistēmu varētu ieviest arī Alsungā un Skrundā, un tur zemes gabali pat varētu būt lielāki,” uzskata J.Uzulēns.
____________________________________________
Zemi pārdod un iznomā
Pēdējos gados mūspusē izsolē pārdoti daudzi zemesgabali, un daļā ir redzams, ka notiek būvniecība vai māja jau uzcelta, stāsta pašvaldības nekustamo īpašumu nodaļas vadītājs Klāvs Svilpe.
Dažiem gabaliem piesakās pat vairāki pretendenti, bet ļoti reti nākas izsoli atkārtot, jo nav pieteicies neviens. Sākumcena noteikta pēc kadastrālās vērtības, un interesenti tos bieži nopērk ar vienu vai diviem soļiem, bet gadās, ka nosola pieckārt, jo pircējam svarīga tieši tā vieta. Tāpat pašvaldības zeme tiek piedāvāta nomā ar apbūves tiesībām. Vairākās vietās investori interesējušies par rindu mājām, bet pagaidām ieceres tikai virmo gaisā.
Uz Kurzemnieka jautājumu par dzīvojamo māju tipveida projektiem nekustamo īpašumu nodaļa atbildi sagatavojusi kopā ar būvvaldi. Neviens konkrēts iesniegums līdz šim neesot saņemts. Turklāt būvvaldē nav novērota tendence izmantot tipveida projektus, jo, vērtējot kopējās izmaksas, projektēšana ir neliela daļa, un cilvēki tomēr grib ēku pēc savām vēlmēm.
„Ja pašvaldība tādu ierosinājumu saņemtu, būtu vēlama jauno speciālistu un citu iedzīvotāju aptauja,” norāda K.Svilpe. „Jānoskaidro kopīgais vēlamais: platība, plānojums, materiāli un pārējais, kas izmaksas ietekmē īstermiņā un ilgtermiņā. Šāda aptauja ļautu ieteikumu izvērtēt un pieņemt objektīvu lēmumu, vai tipveida projekti vajadzīgi.”
____________________________________________
Investori ir atturīgi
Kuldīgā, salīdzinot ar citām Kurzemes pilsētām, dzīvojamās platības piedāvājums ir ļoti mazs, rāda nekustamo īpašumu aģentūras Latio tirgus analīze.
Starp iemesliem norādīts tas, ka Otrā pasaules kara laikā pilsēta maz cietusi, saglabājot plašu vēsturisko apbūvi, kas no pašvaldības tiek stingri uzraudzīta. Ēku atjaunošana saistāma ar augstākām izmaksām, kas potenciālos attīstītājus, iespējams, attur.
Nekustamā īpašuma un īres dzīvokļu tirgus sācis augt tikai nelielā daļā, kuru apsaimnieko komersanti. Tās ir vecās ēkas, kas tiek pārbūvētas un labiekārtotas pēc mūsdienu prasībām, bet dzīvokļu skaits jau līdz ar to nepieaug. Arī pašvaldības mājokļu kļūst mazāk, jo aug prasības pēc lielākas platības un viena ģimene nopērk vairākus dzīvokļus, lai pārveidotu par vienu. Pēdējā daudzdzīvokļu māja uzcelta pagājušā gadsimta beigās, saviem darbiniekiem jaunu drīzumā plāno celt kokapstrādes uzņēmums Stiga RM, savukārt pašvaldības kapitālsabiedrībai Kuldīgas komunālie pakalpojumi nodota kādreizējā bērnudārza ēka, lai pārbūvētu to par dzīvojamo māju ar padsmit dzīvokļiem.
Kurzemnieks jau aprakstījis pašvaldības dzīvojamo fondu, kas nav pietiekams tam, lai mājokli nodrošinātu pat tiem, kam tas pienākas vispirms saskaņā ar likumu.
Tirgus mainās
Kā liecina Latio mājokļu tirgus pārskats (par pērno gadu, bet iekļautas arī šīgada tendences), būvizmaksu pieaugums nav samazinājis iedzīvotāju interesi celt pašiem savu māju. Turpinās pirms diviem gadiem sāktā attīstība, kad, nespējot savām prasībām atbilstošu dzīvojamo platību sameklēt kopīpašumā, pircēji meklē piemērotu zemesgabalu un iespēju to iegādāties. Par spīti celtniecības izmaksu pieaugumam tā ir tradicionāla rīcība, īpaši tajās pilsētās, kurās dzīvokļu nepietiek, toties ir daudz brīvas zemes. Aptuveni vienāds skaits ir darījumi ar senāk apbūvētiem zemesgabaliem, taču mainījušās tendences: neliela daļa cilvēku veco māju pārdod un pērk zemi, lai uzbūvētu jaunu, energoefektīvu ēku, ja aprēķini rāda, ka ieguldījumi vecas mājas siltināšanā pārsniegs jaunas mājas izmaksas.
Latio ekspertu skatījumā energoefektivitāte mājokļa izvēlē ir viens no galvenajiem priekšnosacījumiem, un tā veicina interesi par privātmājas celtniecību. Savukārt iemesls darījumu skaita izmaiņām novados ir apbūvei atbilstoša zeme. Vairāk darījumu ir Latgalē, jo tur sākusies nekustamā īpašuma attīstība, savukārt Pierīgā (piemēram, Mārupē) mazāk – pieprasījums tur gan liels, taču tikpat kā vairs nav brīvas zemes. Šī parādība iezīmē nākotni: pārdošanā arvien vairāk nonāks zemesgabali attālākās vietās, bet, iespējams, bez infrastruktūras.
Vērtība kļūst lielāka
Bankas Luminor nesenā aptauja liecina, ka galvenais mājokļa iegādes iemesls ir nevēlēšanās dzīvot īrētās telpās vai pie vecākiem, – šādu atbildi sniegusi piektdaļa aptaujāto. Liela daļa arī uzskata, ka ilgākā laikā mājokļa iegāde ir izdevīgāka nekā īre. Trešais arguments par labu savam mājoklim – to var iekārtot, kā pats vēlas, turklāt, ja tā ir māja, tad nav jārēķinās ar kaimiņiem aiz sienas. „Ja piedāvājums ir tirgus cenai atbilstošs, izdevīgā vietā un ar labu infrastruktūru, kā arī tad, ja māja ir labā stāvoklī vai energoefektīva, ir diezgan droši, ka šīs būs labas investīcijas, kas ilgtermiņā atmaksāsies,” skaidro Luminor mājokļu kreditēšanas vadītājs Kaspars Sausais. „Mājokļu cena turpina kāpt, un to vērtība pieaug. Tas nozīmē: ja vien iedzīvotājiem ir stabili ienākumi un kredītsaistības nebūs lielākas par 30–40% no ģimenes mēneša ienākumiem, tad mājokļa iegāde, visticamāk, būs izdevīgāka nekā īre. Turklāt svarīgi atcerēties: kaut arī kredītsaistības mēdz būt uz gadu desmitiem, tas nenozīmē, ka īpašumu nedrīkst pārdot vai ka tajā jādzīvo visu mūžu. To var pārdot gan tāpēc, lai atdotu kredītu, gan tāpēc, lai iegūto naudu kā pirmo iemaksu izmantotu lielāka vai labāka īpašuma iegādei.”
Plusi un mīnusi
„Gan īrētam mājoklim, gan tādam, kas īpašumā, ir savi plusi un mīnusi, piemēram, īres dzīvoklis sniedz brīvību mainīt dzīvesvietu neskaitāmas reizes, tomēr jāsamierinās ar saimnieka ierobežojumiem. Aizliegums mājokli uzlabot atbilstoši īrnieku vēlmei, turēt mājdzīvniekus vai rīkot saviesīgus pasākumus var īrnieku ikdienu būtiski ierobežot. Savukārt, ja mājoklis ir īpašumā, tad ir daudz plašāka iespēja to pielāgot sev un būt drošs par nākotnes maksājumiem. Šī iemesla dēļ arī tad, ja īpašums tiek īrēts, ir vērts pasekot līdzi pārdošanas cenām, jo var gadīties, ka īres maksa kļūst lielāka par iespējamo kredīta summu, ko varētu maksāt par līdzīga mājokļa iegādi.”
____________________________________________
Ielām un inženiertīkliem nepietiek
Kuldīgas novada domes kādreizējā priekšsēde, tagad 14. Saeimas deputāte Inga Bērziņa atceras, ka ideja par atbalstu privātmāju būvniecībai pirms laba laika izskanējusi, taču šajā virzienā nav strādāts.
Vairāk domāts par daudzstāvu mājām un īres dzīvokļiem, jo šajā jomā pašvaldība var sniegt atbalstu jaunajiem speciālistiem, ģimenēm ar bērniem un citām grupām.
Naudas esot par maz
I.Bērziņa piekrīt, ka tendence celt savas mājas ir vērojama, un šim nolūkam pašvaldības zemesgabali izsolīti jau iepriekš un arī tagad tiek pārdoti. Arī to varot uzskatīt par līdzdalību mājokļu problēmas mazināšanā. Pašvaldībai diemžēl esot maz atbalsta instrumentu.
Kuldīgā ir daudz vietu, kur būvēt tā sauktās moduļu mājas, taču visur nav atbilstošas infrastruktūras (ceļu, ūdensapgādes un kanalizācijas, elektrolīniju). No sava budžeta pašvaldība tādas izmaksas nevarot atļauties, jo naudas jau ir maz pašreizējo uzturēšanai. Kuldīgā esot vairākas vietas, kur investori prasījuši ierīkot ielas, piemēram, Sūru ielas pļavas, jauno privātmāju rajons Alsungas ielā u.c. Iespējams, vienā varētu būvniecību no budžeta segt, bet tad rastos strīds, kāpēc tieši tur.
Ko likums ļauj
„Jāņem vērā, cik pašvaldība katrā jomā drīkst iejaukties,” atgādina I.Bērziņa. „Nekustamā īpašuma attīstīšana ir uzņēmējdarbība. Privātais sektors Kuldīgā būvē mājas, labiekārto dzīvokļus vecpilsētā. Rodas jautājums, cik pašvaldībai ļauts šajā tirgū iejaukties.
Noteikti jāpalīdz tiem, kuri paši sev mājokli sagādāt nevar, tas ir, dažādām sociā-lajām grupām. Arī tām visām nepietiek – ir ievērojama rinda. Pašvaldība pieņēmusi saistošos noteikumus, iekļaujot vēl citas grupas, kas vispārējā likumā nav noteiktas. Tie ir jaunie speciālisti, ģimenes ar bērniem, kam, manuprāt, būtu ārpus kārtas jāpalīdz atrast dzīvokli vai māju.
Atbalsts var izpausties dažādi. Mājokļa iegādei ir aizdevumi cilvēkiem ar stabiliem ienākumiem. Taču bieži vien problēma ir pirmā iemaksa, jo tā ir diezgan liela. Manuprāt, šādiem gadījumiem jāizstrādā atbalsts, diemžēl pašvaldība to nevar darīt – tas ir likumdevēja jautājums. Uz daudzdzīvokļu mājām pašvaldība koncentrējas arī tāpēc, ka tā tiek apvienotas lielākas iedzīvotāju daļas vajadzības. Būvējot īres namu vai sociālo māju tur, kur infrastruktūra jau ir, ar mazāku ieguldījumu var ar mājokļiem nodrošināt vairāk ģimeņu. Ja jau pašvaldībai naudas būtu daudz, varētu atbalstīt it visas ieceres. Taču summa ir ierobežota, tāpēc jānosaka prioritātes.”
____________________________________________
VIEDOKĻI
Kur labāk – dzīvoklī vai mājās, ja iegādes izmaksas aptuveni vienādas?
Daiga Neilande, pārdevēja zemnieku saimniecībā Nogāži:
– Es izvēlētos māju. Tur ir savs pagalms, dārzs. Ja vēl ir ūdens padeve ar aku, tas ir daudz labāk, jo pašvaldības ēkās par ūdeni un kanalizāciju dārgi jāmaksā. Ja atnāc no darba, skaties televizoru un neko citu vairs nevajag, pēc dārza un privātuma nav vajadzības – tad ar dzīvokli pietiek. Jauniešiem, kuri pēc skolas beigšanas vēlas atgriezties Kuldīgā, dzīvesvietas iespējas ir minimālas. Dabūt to, ja nav maznodrošinātā statusa vai citādu tiesību uz pašvaldības dzīvokli, ir liela problēma ne tikai tiem, kas atgriežas no ārzemēm, bet arī mūsu pašu Latvijas jauniešiem. Uzskatu, ka pašvaldības nav pietiekami pretimnākošas.
Sarmīte Rožkalne, ierēdne:
– Noteikti izvēlētos privātmāju, jo dzīvoju mājā un zinu, kādi ir plusi. Pirmkārt, maksājumi ir lētāki, jo dzīvokļos par apkuri iznāk maksāt daudz vairāk, otrkārt, mājā ir privātums – sava teritorija. Dzīvoklī šašliku neuzcepsi, jo uz balkona kurināt nedrīkst. Dzīvoklim vienīgais pluss ir tāds, ka pašam tas nav jāapkurina. Atnāc no darba siltā dzīvoklī. Cik esmu dzirdējusi, Kuldīgā mājvietu atrast grūti. Jaunie speciālisti, kas atgriežas, visticamāk, meklē dzīvokli īrēšanai. Nopirkt māju vēl nevar atļauties – cenas ļoti lielas.
Anda Rūtenberga, datu ievades operatore:
– Nesen vēl dzīvoju dzīvoklī, septiņus gadus pilsētas centrā. Pirms mēneša pārvācāmies uz māju Putnudārzā, kuru atjaunojām un taisījām piebūvi. Secinājums: dzīve šeit ir daudz mierīgāka, maksājumi mazāki. Vienīgi vairāk aiziet granulām, jo, kad māju atjaunojām, tās maksāja uz pusi mazāk. Pluss dzīvoklim – nav pašam jākurina. Bet mājā nav ziņkārīgu kaimiņu, kas aiz loga skatās, kā no rīta mēģini atkausēt automašīnu. Kuldīgā ļoti jāpaveicas, lai tiktu pie mājas, jo iespējas ir ļoti mazas. Ja pašvaldība piedāvātu nopirkt vai īrēt rindu māju un izmaksas būtu tuvu dzīvokļa izmaksām, protams, es izvēlētos māju. Tā man šķiet unikāla iespēja, ja var atļauties Dārza ielā rindu mājā nopirkt divstāvīgu dzīvokli ar atsevišķu ieeju. Māju tad vairs nevajag – var dzīvot arī šādā.
Imants Stepens, kuldīdznieks:
– Izvēlētos māju, jo tā ir privātāka un nostāk no citiem. Jaunie speciālisti, kas Kuldīgā atgriežas, vairāk izvēlas dzīvokļus, jo tie ir vieglāk pieejami. Ja pašvaldība celtu rindu mājas Kuldīgas nomalē, tad izvēlētos māju. Dzīvokļa pluss – manuprāt, vieglāk samaksāt rēķinus.
Linards Ņikiforovs, lauksaimnieks no Kazdangas:
– Dzīvoju mājā, un tas ir labāk nekā dzīvoklī. Mājā pats sevi apkurini, pats esi sev noteicējs – trokšņo, kad vēlies, jo kaimiņi patālu. Šobrīd gan, rēķinot dārgās izmaksas, dzīvot mājā ir nedaudz šikāk, tas varētu būt dārgāk. Iznāk pašam pirkt malku vai granulas, pašam kurināt. Taču, ja vēlies justies komfortabli, ar lielāku maksu nākas rēķināties, un tas ir tā vērts. Man pieder gan dzīvoklis, gan māja. Dzīvokli esmu atdevis dēliem. Tur var aizbraukt ziemā, kad vēlos, – telpas vienmēr būs siltas. Vēl svarīgi, kur māja vai dzīvoklis atrodas, – arī tas liek izlemt, ko izvēlēties. Speciālistiem, kas grib atgriezties Kuldīgā, ar mājvietas atrašanu ir traki – īpašumi ļoti pieprasīti, un cenas ļoti augstas.
Velga Žabinska, aprūpētāja:
– Dzīvoju mājā, dzīvoklī negribētu. Māja tomēr ir māja – vairāk darba, taču tā ir personīgā teritorija. Kur lielākas izmaksas, nepateikšu. Es kurinu ar malku. Siltumu varam kontrolēt paši – nav neviena cita, ko vainot pie lielām izmaksām, vēsām vai pārkurinātām telpām, kā tas mēdz būt dzīvokļos. Taču dzīvoklim par labu ir tas, ka cilvēks, kas strādā nakts darbu vai ilgas stundas, pārrodas siltās telpās. Dzīvoju Gudenieku pagastā, un par jauniem cilvēkiem tur dzirdēts maz, šķiet, liela daļa aizbrauc un meklē savu vietu citur.
____________________________________________
____________________________________________
Kā Kuldīgā tiek atbalstīta privātmāju būvniecība?