Lai kārtībā ir mājas pamati un jumts

Lielai daļai šo māju ir tehniskas problēmas. Iemesls – ēku vecums, nepietiekams īpašnieku ieguldījums un nepietiekama kontrolējošo iestāžu uzmanība, secinājusi Valsts kontrole. Vidējā kalpošanas ilguma (ekspluatācijas laika) beigas nenozīmē to, ka ēkas nevarēs lietot un būs jānojauc. Lai stāvoklis nepasliktinātos, likums apsaimniekotājiem nosaka obligātas darbības, bet jābūt arī sanitārajai uzkopšanai un jāveido uzkrājumi plānotajam remontam.

Apsaimniekotājam jāizpilda likumos noteiktais

Daudzdzīvokļu mājas novadā apsaimnieko lielākoties pašvaldības uzņēmums Kuldīgas komunālie pakalpojumi. Cik bieži tiek pārbaudīts māju tehniskais stāvoklis, kādas ir lielākās problēmas, stāsta īpašumu apsaimniekošanas daļas vadītāja Ita Bērziņa (I.B.) un namu apsaimniekotājs Vilnis Sarmulis (V.S.).

Cik daudz namu apsaimniekotāju jūsu nodaļā ir?

I.B.: – Dzīvojamajam fondam ir pieci apsaimniekotāji, vēl viens – nedzīvojamajam. Pašlaik apsaimniekojam 350 daudzdzīvokļu māju un ap 20 nedzīvojamo. Visiem apsaimniekotājiem ir speciāla izglītība, visi ir namu pārziņi ar ceturtā līmeņa kvalifikāciju.

V.S.: – Manā pārziņā ir 103 daudzdzīvokļu mājas gan pilsētā, gan pagastos.

I.B.: – Lai vienam nebūtu tik liels skaits, no novembra mūsu pulkam būs vēl viens cilvēks klāt. Normāli būtu, ja vienam pārziņā ir 50–60 namu. Esam tuvu tam.

Kādi uzdevumi apsaimniekotājiem ir?

I.B.: – Ikdienas uzturēšana, lai ir tīra kāpņu telpa, sēta, drošs skurstenis. Likumi pasaka, kā mums jāstrādā.

V.S.: – Mums kā apsaimniekotājiem jāizpilda likumos noteiktais. Cilvēkiem pašiem papīri nav jāaizpilda. No pagājušā gada 1. marta ir viens papildinājums – būvniecības informācijas sistēmā (BIS) jāieraksta katras mājas tehniskais stāvoklis, izdevumi un ieņēmumi, lai iedzīvotāji tos var apskatīt. Mēs sekojam līdzi tehniskajam stāvoklim, skatāmies arī citas lietas, kas saistās ar īpašumu. Nodrošinām avārijas dienestu, ja gadās ķibele, skrienam palīgā. Palīdzam iedzīvotājiem uzkrāt naudu. Organizējam sapulces, informējam cilvēkus par aktualitātēm, par iespējām.

I.B.: – Līdz 15. oktobrim saplānojām nākamā gada budžetu visām 350 mājām. Tagad sešas nedēļas aicinām iedzīvotājus nākt un to pārrunāt. Varbūt neesam ko pamanījuši – varbūt naudu krāt skursteņa remontam vai citai vajadzībai. Gribam, lai darbs būtu produktīvs, tāpēc aicinām uz sarunām. Likums nosaka obligātās darbības, un tur nav variantu – tās jāizpilda, lai ēku stāvoklis nepasliktinātos, jābūt sanitārajai uzkopšanai. Un jāveido uzkrājumi plānotajiem darbiem.

Daudzdzīvokļu mājas ir diezgan vecas. Pēc kā tās vērtējat?

V.S.: – 2019. un 2020. gadā par daudzdzīvokļu namu tehnisko stāvokli bijuši dažādi pētījumi. Ir Valsts kontroles ziņojums pēc revīzijas, kurā atzīts, ka lielākajā daļā daudzdzīvokļu māju ir tehniskas problēmas. Iemesls ir ēku vecums, nepietiekams īpašnieku ieguldījums, nepietiekama kontrolējošo iestāžu uzmanība.

Par savām mājām varu teikt, ka mums ir līdzīgi: pārsvarā tās savu ekspluatācijas laiku ir nokalpojušas, un nepieciešami nopietni ieguldījumi, lai uzlabotu gan tehnisko, gan vizuālo stāvokli. Sērijveida daudzdzīvokļu mājas ir nedaudz labākas pretstatā ēkām vecpilsētā, jo šo māju uzturēšana ir daudz sarežģītāka, laikietilpīgāka un arī dārgāka.

I.B.: – Likums nedaudz mainīts: iekļauts jauns punkts, ka ēkām, kas savu laiku nokalpojušas, obligāti vajadzīga tehniskā apsekošana. To var darīt tikai sertificēts būvinženieris, kurš dod izvērtējumu, un apsaimniekotājs redz, kādi darbi jāpaveic. Mums tā ir bijis, ka šādi atklājam ēkas bīstamību. Tālāk ziņojam būvvaldei. Ir labi, ka tāds punkts likumā iekļauts, jo tas ir kontrolējošs mehānisms.

V.S.: – Tehniskajai apsekošanai jābūt reizi desmit gados. Savukārt vizuāli mājas tiek apskatītas regulāri.

Kādas ir biežākās problēmas?

V.S.: – Lielākā ir energoefektivitāte. Sērijveida daudzdzīvokļu mājās notiek intensīvs darbs ar siltummezglu un balansēšanas sistēmu modernizāciju, lai siltums dzīvokļiem tiktu sadalīts vienmērīgi. Svarīga ir arī māju siltināšana: tā prasa ieguldījumus no iedzīvotājiem, bet no apsaimniekotāja – nopietnu darbu projekta realizācijā. Tagad ir dažādas valsts un Eiropas līdzfinansējuma programmas.

Vai jūsu uzturēto māju skaitā ir arī kāda, kas tuvu grausta stāvoklim?

I.B.: – Tādu nav. Bet vecpilsētā apsaimniekojam ļoti vecas ēkas. Konstatējot problēmu, to uzreiz risinām, sadarbojoties ar speciālistiem.

V.S.: – Cilvēkiem vēl no padomju laikiem iegājies, ka komunālā saimniecība sniedza visus pakalpojumus un pašiem ne par ko nebija jādomā. Tad nāca Latvijas neatkarības gadi, kad par savu īpašumu katram jārūpējas pašam. Sākumā vienai daļai bija neizpratne: kā tā var būt – mēs kaut ko maksājam, bet īpašums netiek apsaimniekots tā, kā mums gribētos. Lai skaidrotu, organizējam sapulces. Manā skatījumā rezultāti ir diezgan labi. Jaunā paaudze ieklausās vairāk. Redzot, ka gada laikā nauda mājas fondā uzkrājas, pašiem rodas vēlme ko darīt.

Vairākkārt iedzīvotāji uztraukušies par daudzdzīvokļu mājām, kas savu laiku nokalpojušas. Viņi jautā, vai tās ir drošas.

V.S.: – Pārsvarā tās celtas padomju laikā, un nemaz jau tik slikti toreiz nebūvēja. Tāpat bija noteikti standarti, tehnoloģijas. Lielākais risks – vai būvniecības laikā visi tehnoloģiskie nosacījumi ievēroti, vai bija atbilstoši materiāli. Tomēr viss ar laiku nolietojas. Tāpat kā piekūst cilvēks, piekūst arī dzelzs un betons, veidojas ūdens sūces, jāmaina jumts utt. Galvenais, lai labā kārtībā ir pamati un jumts.

Kāda ir iedzīvotāju atsaucība?

V.S.: – Ļoti dažāda. Bet gada laikā esmu noorganizējis vairāk nekā 100 māju kopsapulču un uzskatu, ka darbs nesis rezultātu.

Kuldīgā dzīvojamais fonds ir mazs. Kā vērtējat to, ka Latvijā tiek būvētas īres mājas?

V.S.: – Īres dzīvokļi būtu viena no metodēm, kā dzīvojamā fonda nepietiekamību mazināt. Tas gan būtu tikai ielāps, bet tas ir mans subjektīvais viedoklis. Vajag īpašumus savest kārtībā, jo pašlaik viena daļa ekspluatācijai tehniski nav atbilstoša, vēl viena daļa nav apdzīvota, jo īpašnieki izbraukuši no valsts vai arī tur nedzīvo citu iemeslu dēļ.

Pašvaldības uzņēmums ir viens no asociācijas Mājoklis dibinātājiem. Ar ko tā nodarbojas?

V.S.: –Tā nodibināta pagājušogad, un tajā iesaistīties mūs uzrunāja Tieslietu ministrijas civiltiesību departamenta starptautisko un procesuālo tiesību nodaļas juriste Dace Vārna. Viņa strādā pie namu apsaimniekošanas likuma.

I.B.: – Nekustamo īpašumu pārvaldībā tā sadarbojas ar igauņiem, jo viņi šajā jomā mums ir priekšā. Mums notiek namu apsaimniekošanas mācības.

_________________________________

„Neko neatstāju uz vēlāku laiku”

Kuldīdznieks Krists Bergmanis pirms vairākiem izveidoja uzņēmumu Ēku uzturēšanas serviss un tagad apsaimnieko SIA Linde grupa īpašumus.

„Uzņēmums tapa galvenokārt tāpēc, lai apsaimniekošanu nodalītu no pārējās darbības, lai viss nav vienā katlā,” skaidro K.Bergmanis. „Man ir pieredze nevis ar daudzdzīvokļu mājām, bet gan ar tādiem namiem, kurus atjaunojusi Linde grupa. Pārsvarā tie ir dzīvokļi.”

Krists secina, ka līdz šim pieredze bijusi laba: „Protams, gadās visādi. Bet klātesamība visu laiku daudz ko maina. Es neko neatstāju uz vēlāku laiku – problēmas risinu nekavējoties. Tāpēc man nav sliktas pieredzes, kāda tā varētu būt ar daudzstāvu namiem, jo tur dažādas problēmas velkas gadiem. Tāpēc neraujos apsaimniekot tādas ēkas, lai gan ne reizi vien par to ir runāts, ka darbību mēs varētu paplašināt.”

Ikdienā tiek uzturēts ap 30 dzīvokļiem: „Tas ir ap 20 nekustamo īpašumu. Sākumā bija investīcijas Virkas muižā, tad ēkās Ventspils ielā, Baznīcas ielā un citviet. Vēl ir daudzdzīvokļu nams Upmaļi Priedainē, un tā ir vislielākā māja, jo tur ir 22 vienistabas un viens divistabu dzīvoklis.”

Vislielākais nolietojums esot namam Priedainē, jo tur iemītnieku visvairāk: „Es neteiktu, ka tur būtu lielas problēmas. Ļoti svarīgi, kā māja uzbūvēta un renovēta. Ja viss ir, kā vajag, pēc tam nav īpaši jālauza galva par problēmām. Īpašums regulāri jāapskata, un mēs to darām gandrīz katru dienu. Īrnieki var zvanīt man vai otram darbiniekam. Protams, pa ķibelei ir gadījies. Upmaļos vietā, kur ir siltummezgls, parādījās ūdens. Beigās konstatējām, ka sienā bojāta caurules savienojuma vieta. Arī tā ir mācība – sienā caurulei nevajadzēja būt: vajadzēja uztaisīt lūku, lai vajadzības gadījumā tai var tikt klāt.”

Uz jautājumu, vai zemas īres maksas nami situāciju varētu mainīt, Krists atbild: „Domāju, ka tos vajadzētu būvēt uzņēmējiem, ne pašvaldībām. Būtu vajadzīgs atbalsta modelis, jo investīcijas ir lielas. Ekonomisks variants īsti nav iespējams. Galaprodukts nevar būt lēts, ja ir dārgi to saražot.”

Krists novērojis, ka Kuldīgas novadā šajā jomā strādā maz uzņēmumu: „Mums īpašums ir arī Liepājā. Ielu tīrīšana Kuldīgā ir monopols, jo to dara tikai viens (pašvaldības – red.) uzņēmums. Liepājā tā nav – tur ir vairāki uzkopšanas uzņēmumi, kas piedāvā sētnieka pakalpojumus. Tajā ziņā šeit man patīk labāk, jo Kuldīgas komunālie pakalpojumi nekad neatsaka.” Ēku uzturēšanā bez Krista strādā vēl viens darbinieks: „Pārējos ņemam ārpakalpojumos – elektriķi, santehniķi un citus.”

Tomēr neiztikt arī bez sarežģījumiem: „Jebkurā laikā man var piezvanīt, un jābūt gatavam. Esmu mednieks – biju medībās, sēdēju tornī, un telefonā nebija zonas. Mājupceļā zona parādījās un iebira daudz ziņu, ka kaut kas nav kārtībā ar siltumu. Braucu vienpadsmitos vakarā uz Kuldīgu un problēmu risināju.”

_________________________________

VIEDOKLIS

Kas noteikti darāms, lai nekļūtu sliktāk

Dažādās pārbaudēs defekti daudzdzīvokļu namos Latvijā ir atklāti, un atsevišķu elementu dēļ tur kļūst bīstami. Cik lielā mērā? Un ko iedzīvotāji un apsaimniekotāji var darīt, lai to novērstu?

Mārtiņš Auders, Ekonomikas ministrijas mājokļu politikas departamenta direktors:

– Iepriekšējos gados ministrija rīkoja 316. un 318. sērijas daudzdzīvokļu ēku balkonu apskati, un to atjaunošanai ir izstrādāti tipveida risinājumi. Bijusi arī 464. , 467.A, 103. un 602. sērijas ēku apskate. Ar pētījumiem var iepazīties mājaslapas www.bis.gov.lv sadaļā Noderīgi, bet dati par 602. sērijas izpēti pašlaik pieejami Ekonomikas ministrijas mājaslapā: https://em.gov.lv/lv/petijumi-par-eku-tehnisko-stavokli (drīzumā vienuviet www.bis.gov.lv). Ekonomikas ministrija plāno līdz 2025. gadam paveikt visu daudzdzīvokļu ēku sēriju mehāniskās stiprības un stabilitātes izpēti. Šogad notiek 316. un 318. sērijas izpēte, nākamgad paredzēts pētīt 104. un 119. sēriju.

Bet vidējā kalpošanas ilguma (kas saukts arī par ekspluatācijas laiku) beigas nenozīmē to, ka ēkas būs jānojauc. Sērijveida ēku pētījumi apliecina: draudi mehāniskajai stiprībai un stabilitātei nav konstatēti, bet vajadzīgi noteikti darbi, lai tehniskais stāvoklis nepasliktinātos. Tāpat jebkuras ēkas dzīves ciklā būs jāmaina noteikti elementi, piemēram, durvis, logi, inženiertīkli.

Līdz šim ēku izpētē netika konstatētas pazīmes, kas liecinātu par ēku mehāniskās stiprības vai stabilitātes zudumu. Nesošās konstrukcijas ir apmierinošā tehniskā stāvoklī. Vienlaikus katrā sērijā ir atklāti defekti vai bojājumi, kuriem jāpievērš pastiprināta uzmanība vai ko ieteicams novērst tūlīt.

464. sērijas namos būtiskākais defekts jaunākā tipa ēku jumta konstrukcijās ir nepietiekams centrālā U veida paneļa balstījuma dziļums un plaisas paneļu balsta vietās.

467.A sērijas ēkām tehniskā stāvokļa nepasliktināšanai un drošai lietošanai nekavējoties vajadzīga jumta elementu virsmas atjaunošana un aizsardzība pret nokrišņiem, kas ietver jumta ierīkošanu, starppaneļu un jumta elementu šuvju hermetizāciju.

103. sērijā daļai ēku atklātas plaisas nesošajās sienās pilastru daļā, daļai – ailu pārsedzes balsta vietu nepilnības pagrabtelpās, lodžiju metāla konstrukciju un stiprinājuma vietu korozija.

602. un 602.P sērijas ēkām atklāti balkonu nesošo konstrukciju un elementu bojājumi un deformācija, kas norāda uz konstrukciju nedrošumu un neatbilstību. Atsevišķu ēku jumta klāja plātnēs konstatētas tādas negatīvas izmaiņas, kuru dēļ tās atzītas kā ēkas pirms avārijas (namos ar balkoniem).

Lai iedzīvotājiem samazinātu izmaksas, EM kopā ar izpētes datiem piedāvā tipveida pieeju konstrukciju stiprības un stabilitātes atjaunošanā attiecībā uz defektiem katrā namu sērijā.

Lai dzīvojamo fondu atjaunotu, jau kopš 2009. gada tiek piedāvātas Eiropas Savienības finansētas programmas. Atbalsts energoefektivitātes uzlabošanai un ēku atjaunošanai atrodams Attīstības finanšu institūcijas Altum lapā www.altum.lv.

_________________________________

AKTUĀLAIS JAUTĀJUMS

Vai interesējaties par sava mājokļa drošību?

Gaida no Saldus novada:

– Ja ir privātmāja, tas ir ļoti aktuāli, bet es dzīvoju dzīvoklī. Varu dzīvot mierīgi, jo mums ir mājas pārvaldnieki, kas par drošību atbildīgi. Kaimiņš ir ļoti apzinīgs – par to priecājos, un man par darbiem nav galva jālauza. Mājas sapulces notiek reizi trīs mēnešos. Pēdējie darbi paveikti pavisam nesen – salabota durvju priekša. Mūsu mājai ir slikta ventilācija, tāpēc nesen tika pārdomāts, vai ir jēga to siltināt.

Agnese Zīlīte, universitātes pasniedzēja:

– Dzīvojam jaunā mājā dzīvoklī, tāpēc daudz labiekārtošanas darbu nenotiek, un zinu, ka māja ir droša. Sapulces notiek reizi gadā, un, ja ir kāds jautājums, rakstām feisbukā. Iepriekš Rīgā dzīvoju īrētā dzīvoklī. Tā bija veco laiku māja, taču arī tur saimnieks par to rūpējās. Tur bija vecas trubas, un reiz pašiem gadījās nopludināt kaimiņa dzīvokli. Ar elektrības vadiem tur viss kārtībā, vienīgi no jumta tecēja mums dzīvoklī iekšā, taču to saimnieks saremontēja.

Zigmunds, skolas direktors Kurzemē:

– Dzīvojam dzīvoklī, 1987. gada mājā. Sapulces notiek reizi gadā. Nesen tika salabots jumts. Vajadzētu kanalizācijas rores mainīt. Es pats īpaši neinteresējos par drošības darbiem – tāpēc ir mājas vecākais, kurš par to atbildīgs.

Kristīne Bērziņa, kuldīdzniece:

– Dzīvoju daudzdzīvokļu mājā pie veikala Citro Kuldīgā. Mēs dzīvokli īrējam, un uz mājas sapulcēm iet dzīvokļa saimnieks. Visi drošības jautājumi tiek apspriesti, un par tiem saimnieks mūs informē. Pēdējā sapulcē nolemts, ka jāmaina trubas un jālabo jumts. Nekā tāda ārkārtēja no darbiem gan nav.

Baiba Auguste, skolotāja Vaiņodes vidusskolā:

– Dzīvoju pilnīgi jaunā privātmājā, tā vēl pat nav līdz galam pabeigta. Protams, ir svarīgi, lai māja dzīvošanai būtu droša. Mums ir granulu katls, to tīru katru otro nedēļu. Katru gadu tīrām skursteni – skursteņslauķi mūs ir uzteikuši kā atbildīgus mājas saimniekus un saka, ka viss ir droši. Ar elektrības vadiem arī viss kārtībā – speciāli bijām iesaistījuši elektriķi no firmas Liepājā, lai savilktu visus vadus. Mājās ir gan dūmu detektors, gan ugunsdzēšamais aparāts.

Laila Strēle no Vaiņodes:

– Dzīvoju privātmājā, un par drošību rūpējamies nepārtraukti. Pārbaudām gan vadus, gan jumtu, gan visu pārējo. Interesējamies arī par izdevīgāko mājas apdrošināšanu. Mums tas bija ļoti aktuāli, jo internetā iespēra zibens. Pēdējie darbi drošībai bija jumta nomaiņa, pirms nedēļas iztīrījām skursteni. Citu problēmu pašlaik nav.

_________________________________

_________________________________

#SIF_MAF2023

#kurzemnieks